Le simulateur Immo Spot
pour commercialiser vos programmes de rénovation
Vendre un programme de rénovation en défiscalisation, c'est produire une simulation personnalisée pour chaque prospect. Beaucoup de promoteurs utilisent un tableau pré-paramétré complexe, ou ont recours à un intermédiaire qui prend une partie de la marge sur la vente. Le module Simulation d'Immo Spot vous permet de produire des simulations précises depuis vos propres programmes et clients, comme le font vos intermédiaires commerciaux, mais sans y laisser une partie de votre marge. Déficit foncier, Monument historique, Malraux, les trois dispositifs ouverts à la rénovation du bâti ancien sont disponibles.
2 investisseurs ne vont pas être intéressés par les mêmes dispositifs
Un programme est éligible à un dispositif selon sa situation juridique : classement aux monuments historiques, secteur sauvegardé pour Malraux, ou simple bien ancien avec travaux pour le déficit foncier. Mais même sur un programme donné, le dispositif le plus avantageux dépend du profil de votre prospect. Sur la même opération de 681 277 € et le même niveau de revenus (180 000 €), voici ce que chaque dispositif rapporte à un investisseur qui possède déjà un bien locatif, et à un investisseur qui achète son premier bien locatif :
| Dispositif | Investisseur déjà bailleur | Premier investissement locatif |
|---|---|---|
| Déficit foncier | + 240 141 € | + 13 161 € |
| Monument historique | + 152 636 € | + 110 586 € |
| Malraux (30 %) | + 124 570 € | + 120 000 € |
| Malraux (22 %) | + 92 570 € | + 88 000 € |
Le déficit foncier ne s'impute sur le revenu global qu'à hauteur de 10 700 € par an pendant les travaux ; le surplus attend des revenus fonciers pour s'imputer, dans la limite de dix ans. Un investisseur qui possède déjà un bien locatif absorbe ce surplus tout de suite. Un primo-investisseur doit attendre que son propre bien génère assez de loyers, parfois plusieurs années — une partie du déficit peut même ne jamais être consommée. La réduction Malraux, elle, ne dépend ni des revenus fonciers déjà perçus ni du niveau de revenu : elle reste quasiment la même pour les deux profils, ce qui en fait le choix le plus sûr pour un premier investissement locatif.
Vos programmes, lots et investisseurs
1. Saisissez vos programmes
Enregistrez vos programmes et leurs caractéristiques (adresse, images...) ainsi que leurs lots avec leurs propres chiffres : prix d'acquisition, frais d'acte, travaux engagés et déductibles, loyers, taxe foncière, etc...
2. Créez des fiches prospects
Chaque prospect a sa fiche : revenus du foyer, revenus fonciers déjà perçus, situation familiale, parts fiscales...
3. Effectuez des simulations
À partir d'un lot et d'un prospect, générez une simulation pour le dispositif applicable et le résultat s'affiche aussitôt : chiffres clés, répartition du financement, tableau annuel des flux de trésorerie. Vous pouvez ajuster une valeur pour tester un scénario sans toucher au lot ni à la fiche d'origine.
4. Envoyez une plaquette commerciale
Transformez vos simulations en documents commerciaux : un export PDF génère un document qui reprend les images de votre programme, les données de simulation et tous les résultats mis en forme, avec votre logo.
Vous commercialisez un programme en défiscalisation ? Ouvrez le module Simulation depuis votre espace Immo Spot et créez votre premier programme en quelques minutes. Pas encore de compte ? Démarrez un essai gratuit pour le tester sur votre propre programme.
Textes de référence. Code général des impôts : article 156, I-3° (déficit foncier), article 156, II-1° ter (Monument historique), article 199 tervicies (réduction Malraux, loi n° 62-903 du 4 août 1962).
Cas chiffré vérifié contre l'application dont le moteur de simulation reprend le calcul. Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal.