TVA à 5,5 % :
la carte des zones éligibles, prête à l'emploi
Savoir si un terrain ouvre droit à la TVA réduite en accession sociale, c'est croiser plusieurs listes de quartiers, des conventions ANRU, des bandes de 300 et 500 mètres et une échéance fiscale. Nous avons fait ce travail pour vous : dans Immo Spot, une seule couche montre où le taux de 5,5 % s'applique.
Toutes les zones éligibles en un coup d'œil
Activez la couche TVA réduite 5,5 % (accession sociale) : elle n'affiche que les périmètres éligibles. Inutile de la croiser avec les quartiers prioritaires, les quartiers ANRU ou quoi que ce soit d'autre, la règle fiscale y est déjà appliquée.
Elle distingue trois intensités :
- le quartier lui-même ;
- la bande de 300 mètres autour de sa limite ;
- la bande de 300 à 500 mètres, uniquement autour des quartiers en renouvellement urbain (ANRU).
Elle réunit les quartiers prioritaires actuels et les anciens quartiers encore éligibles jusqu'à fin 2026, que l'on peut afficher séparément.
Du repérage au terrain : un exemple à Nantes
Un promoteur cherche à Nantes du foncier public pour une opération d'accession sociale à 5,5 %. Voici comment il s'y prend.
1. Il repère les secteurs sur la carte
La couche TVA réduite fait apparaître d'un coup d'œil les quartiers concernés et leurs abords. Il sait où chercher avant même d'ouvrir un cadastre.
2. Il filtre les terrains avec le module Recherche
Le module Recherche garde les parcelles qui répondent à tous ses critères à la fois. Il les ajoute un par un :
| Critère ajouté | Parcelles |
|---|---|
| Dans la zone de TVA réduite + propriétaire public + « terrain à bâtir » | 48 |
| Hors des zones naturelles du PLUi | 34 |
| Au moins 900 m² | 9 |
Il lui reste 9 terrains à étudier, que détiennent quatre propriétaires publics : Nantes Métropole, la Ville de Nantes, l'office HLM Nantes Métropole Habitat et un établissement public de santé.
3. Il vérifie chaque terrain sur sa fiche
Un clic sur une parcelle ouvre sa fiche. On y trouve sa position par rapport aux zones de TVA réduite, le prix de vente maximum et les plafonds de ressources de sa commune, et tout ce qui conditionne la construction : zonage du PLU, espaces boisés, prescriptions.
Un terrain communal de 4 067 m² à Bellevue coche toutes les cases fiscales. Mais sa fiche montre aussi un secteur naturel de loisir au PLUi, un espace boisé classé et une zone de présomption archéologique. Être éligible à la TVA réduite ne dit rien de ce qu'on peut construire.
4. Ou il pose simplement la question à une IA
Immo Spot est accessible depuis Claude, ChatGPT, Mistral ou Perplexity. La même recherche se fait en une phrase :
Sur quoi reposent ces zones
Pour construire la couche, nous avons traduit la loi en géographie. Voici ce qu'elle dit.
Où le taux réduit s'applique
Le logement doit se trouver, à la date de dépôt du permis de construire :
- dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) doté d'un contrat de ville ;
- ou entièrement à moins de 300 mètres de sa limite ;
- ou dans un ensemble immobilier en partie à moins de 300 mètres et entièrement à moins de 500 mètres, si le quartier fait aussi l'objet d'une convention de renouvellement urbain (NPNRU).
Les quartiers prioritaires ont été redessinés au 1er janvier 2024. Ceux qui sont sortis de la liste restent éligibles s'ils étaient en renouvellement urbain, mais seulement pour les permis déposés jusqu'au 31 décembre 2026. Ils disparaîtront alors de la couche.
Les quartiers de l'ancien programme de rénovation urbaine (PNRU) ne sont plus éligibles depuis fin 2023. Les quartiers anciens dégradés ne le sont pas en tant que tels. Ces deux types de quartiers restent visibles dans Immo Spot, chacun dans sa propre couche.
Qui peut acheter, et à quel prix
L'acheteur doit en faire sa résidence principale et respecter un plafond de ressources ; le prix de vente est lui aussi plafonné. Ces plafonds dépendent du zonage ABC, qui classe chaque commune selon la tension de son marché. Ils sont indiqués sur chaque fiche parcelle ; ceux de 2026 sont en vigueur depuis le 8 mars.
| Zone | Prix maximum HT / m² | Ressources, ménage de 4 personnes |
|---|---|---|
| A bis | 5 837 € | 90 863 € |
| A | 4 423 € | 90 863 € |
| B1 | 3 542 € | 83 594 € |
| B2 | 3 269 € | 65 476 € |
| C | 2 857 € | 65 476 € |
Ce que la carte ne peut pas trancher
Les quartiers sont les périmètres officiels ; les bandes de 300 et 500 mètres sont calculées autour de leur contour, et ne remplacent pas une mesure précise depuis votre projet. La signature du contrat de ville, la date de la convention ANRU ou l'implantation du futur bâtiment restent à vérifier. Pour une opération précise, seule l'administration fiscale peut confirmer l'éligibilité.
À retenir
- Dans Immo Spot, une seule couche montre où la TVA à 5,5 % s'applique : quartiers, bandes de 300 et de 500 mètres
- Le module Recherche la croise avec le foncier, les propriétaires et le PLU ; l'IA fait la même chose en une question
- La fiche parcelle donne les plafonds de prix et de ressources applicables
- Les anciens quartiers prioritaires ne comptent plus pour les permis déposés après le 31 décembre 2026
Textes de référence. Code général des impôts : article 278 sexies (conditions du taux réduit), article 278 sexies B (anciens QPV), articles 278 sexies-0 A et 284. Doctrine administrative : BOI-TVA-IMM-20-20-20 (mesure des distances). Quartiers prioritaires : loi n° 2014-173 du 21 février 2014, décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023. Rénovation urbaine : loi n° 2003-710 du 1er août 2003 (PNRU, NPNRU). Zonage ABC : article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation, arrêté du 1er août 2014 modifié. Plafonds 2026 : arrêté du 24 février 2026, synthèse de l'ANIL. Conventions PNRU : ANRU. Périmètres : ANCT, ANRU, ministère chargé du logement. Au 1er janvier 2027, les articles du CGI cités seront renumérotés dans le code des impositions sur les biens et services, sans changement de fond.
Données Immo Spot consultées en septembre 2026. Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal.